BYA og BRA – slik regnes utnyttelsesgrad og bruksareal

Hva er BYA – og hva regnes med?

BYA er en forkortelse for bebygd areal, og er i praksis bygningens fotavtrykk på tomta. Det er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på eiendommen. Arealet beregnes etter NS 3940, med parkeringsareal inkludert i beregningsgrunnlaget.

BYA angis i kvadratmeter (m²-BYA) i hele tall. Formålet med målet er å regulere bygningers volum over terreng og forholdet til uteoppholdsareal, infrastruktur og omgivelsene, ifølge rundskriv H-2300 fra Kommunal- og distriktsdepartementet.

Hva er forskjellen på BYA og BRA?

Den viktigste forskjellen er hva som måles: BYA er én flate – fotavtrykket bygningen etterlater på bakken. BRA er et slags volummål – samlet innvendig gulvareal på alle etasjer.

BRA er summen av bruksarealet for alle bygninger og konstruksjoner, åpent overbygd areal og parkeringsareal på tomta. Det måles til innsiden av ytterveggene, med innvendige vegger, sjakter og faste installasjoner regnet med. Formålet med de to målene er likevel det samme: å begrense hvor mye som kan bygges på en eiendom.

Valget av metode har stor praktisk betydning. %-BYA regulerer fotavtrykket – store tomter gir store bygninger, uavhengig av antall etasjer. %-BRA regulerer totalt gulvareal og brukes mest for leilighets- og næringsbygg. I områder for kjøpesentre og forretning skal grad av utnytting alltid fastsettes som bruksareal.

Slik regner du ut utnyttelsesgraden

Utnyttelsesgraden står i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplanen for eiendommen din. I Oslo finner du planen og bestemmelsene i kommunens planregister – se guiden vår om reguleringsplan og hvordan du finner planen for tomta di.

• %-BYA = (bebygd areal på tomta × 100) / tomteareal
• %-BRA = (bruksareal × 100) / tomteareal

Prosenten er en øvre grense, og kan ikke avrundes nedover. Kommer du for eksempel fram til 20,1 % BYA på en tomt med grense 20 %, er prosjektet for stort – du kan ikke runde ned til 20.

Regneeksempel: %-BYA

En tomt på 800 m² med et samlet fotavtrykk på 200 m² gir 200/800 = 25 % BYA. Motsatt: en tomt på 1 000 m² med 20 % BYA i planbestemmelsene gir et maksimalt bebygd areal på 200 m².

Regneeksempel: %-BRA

Et bygg med 200 m² BRA på en tomt på 400 m² gir 200/400 = 50 % BRA.

Hva teller med i BRA – og hva gjør med loft og kjeller?

Bare målbare plan teller. Det vil si plan med fri høyde på minst 1,9 meter og bredde på minst 0,6 meter. Dette avgjør hvor mye av loft med skråtak som regnes med – arealer under taket som ikke oppfyller målene, utgår.

• Etasjehøyde over 3 m: BRA beregnes som om det legges et horisontalplan for hver tredje meter. Planbestemmelser kan fravike dette.
• Kjeller under terreng: Regnes med i BRA dersom planen ikke sier noe annet.
• Parkeringsareal: Nødvendig parkeringsareal inngår i beregningsgrunnlaget, men planbestemmelser kan fravike dette – praksis varierer mellom kommuner og planer.

Kommunen registrerer BRA i matrikkelen ved byggetillatelse, per bygning, etasje og bruksenhet. Tallet i matrikkelen kan avvike fra annen dokumentasjon fordi standarden har endret seg over tid, ifølge Kartverket. Du kan sjekke registrert bruksareal for din eiendom via Kartverkets tjeneste Mine eiendommer.

NS 3940:2023: BRA-i, BRA-e og BRA-b erstatter P-rom og S-rom

Standard Norge lanserte en revidert NS 3940 i 2023, og de nye målereglene gjelder fra 1. januar 2024 for arealangivelse ved omsetning og utleie av bolig. Skillet mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er borte. I stedet deles arealet opp slik:

• BRA-i (internt bruksareal): arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakter – selve boenheten.
• BRA-e (eksternt bruksareal): areal boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ligger utenfor boenheten – for eksempel kjellerboder, gjesterom og hobbyrom.
• BRA-b (innglasset balkong): innglasset balkong, veranda eller altan.
• TBA (terrasse- og balkongareal): åpen balkong og terrasse – nytt begrep som ikke inngår i BRA.
• BRA-s (salgbart bruksareal): brukes ved prosjektsalg.

Formelen er enkel: BRA = BRA-i + BRA-e + BRA-b.

Regneeksempel etter NS 3940:2023

En leilighet med BRA-i på 100 m², BRA-e på 8 m² og BRA-b på 6 m² har en samlet BRA på 114 m². En åpen balkong på 4 m² holdes utenfor, men oppgis som TBA. Endringen følger oppdatert avhendingslov og nye krav til arealmålinger ved boligomsetning – noe som også får betydning for hva som står i prospektene når du kjøper nybygg i Oslo.

Slik finner du ut hvor stort du kan bygge

1. Finn beregningsmåten. Slå opp reguleringsbestemmelsene eller kommuneplanens arealdel for eiendommen – der står hvilken metode som gjelder (BYA, %-BYA, BRA, %-BRA, T-BRA, %TU eller u-grad).
2. Kartlegg eksisterende bebyggelse. Lag oversikt over dagens BYA og BRA på tomta, inkludert eventuelle utleiedeler og bygg under 30 m².
3. Bruk DiBKs verktøy. Direktoratet for byggkvalitet har veiviseren «Hvor stort kan du bygge», som du kan legge ved byggesøknaden.
4. Sjekk matrikkelen. Se registrert bruksareal hos Kartverket, og husk at tallet kan avvike fra prospekter og eldre dokumentasjon.

Utnyttelsesgraden er ett av flere krav du må forholde deg til i en byggesak. Andre er avstander til nabogrense, antall etasjer og bygningshøyde. Er tomta allerede fullt utnyttet, kan du i noen tilfeler søke dispensasjon fra plan. Selve søknadsprosessen er forklart i guiden om byggesøknad i Oslo, og mindre tiltak kan være søknadsfrie.

Hva gjelder i Oslo akkurat nå?

Oslo kommune reviderer kommuneplanens arealdel med tidshorisont 2040. Høringsfristen gikk ut i slutten av august 2026, og byrådet ba blant annet om innspill på bruken av begrepet feltutnyttelse og på grensen for krav til mobilitetsplan, som er foreslått satt til byggeprosjekter fra 8 000 m² BRA.

Inntil ny arealdel vedtas, gjelder fortsatt arealdelen fra 2015, men samfunnsdelen fra 2025 går foran i saksbehandlingen. Endelig vedtakstidspunkt for den nye arealdelen er ikke avklart. Se også oversikten vår over kommuneplanen for Oslo.

I byutviklingsområdene som Økern, Løren og Vollebekk fastsettes utnyttelsesgraden i de enkelte reguleringsplanene, og der brukes som hovedregel BRA-mål, siden det bygges leiligheter og næringsbygg med flere etasjer. For eneboligområder er %-BYA fortsatt det vanlige.

Andre arealbegreper du møter

• BTA (bruttoareal): måles fra utsiden av yttervegg. Ikke lenger standardmål for boliger, men forekommer i eldre dokumenter, særlig fra før 2008.
• BOA (boareal): eldre begrep som i stor grad tilsvarer dagens BRA-i, brukt før P-rom/S-rom-systemet.
• TU (tomtens utnyttelse): brukes i enkelte reguleringsplaner og kan omfatte både BRA og uteoppholdsareal – sjekk alltid hvilket mål som gjelder for din eiendom.

Flere begreper er forklart i vår ordliste for plan og byggesak.