Seksjonering – slik deler du en eiendom i egne seksjoner

Hva er seksjonering, og hvorfor gjøre det?

En eierseksjon er en eierandel i en bebygd eiendom, med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet. Uten seksjonering må en bygning med flere leiligheter selges og pantsettes som ett helt stykke eiendom. Med seksjonering kan hver leilighet selges, kjøpes og belånes hver for seg – det er dette som gjør selveierleiligheter til selveierleiligheter.

Seksjonering endrer ikke eierforholdene. Eier du hele eiendommen på forhånd, eier du alle seksjonene etterpå. Er eiendommen eid av flere, eier hver av dem samme andel i hver seksjon som de hadde i hele eiendommen før delingen, ifølge Oslo kommune.

Hele eiendommen må være med i seksjoneringen – du kan ikke seksjonere bare en del av bygningen. Det er også et krav at alle bruksenhetene i bygningen omfattes, og at seksjoneringen bare gjelder én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.

Hvilke krav stiller eierseksjonsloven?

Eierseksjonsloven § 7 gir søker krav på tillatelse når en rekke vilkår er oppfylt:

• Hver seksjon skal ha enerett til å bruke en bruksenhet, og en fast sameiebrøk i sameiet.
• Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av bygningen, med egen inngang.
• Det skal være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal i samsvar med byggetillatelsen.
• Alle bruksenhetene skal omfattes av seksjoneringen, og seksjoneringen skal gjelde bare én eiendom.
• Det skal være fastsatt om hver seksjon skal brukes til bolig eller næring, og bruksformålet skal være i samsvar med arealplanen eller annen tillatt bruk.

For boligseksjoner kommer et tilleggskrav: hver seksjon skal være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, med kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Kravet gjelder ikke boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon eller brukes som fritidsbolig.

Det siste punktet har en praktisk konsekvens mange overser: Er leiligheten ikke en lovlig boenhet fra før, må du først gjennom en byggesøknad etter plan- og bygningsloven – med ansvarlig søker og krav til TEK17 – før du kan søke seksjonering. Oppdeling av en bolig til separat boenhet er alltid søknadspliktig. Det samme gjelder bruksendring av kjeller, loft eller næringslokale til bolig.

Når kan du seksjonere?

Etter lovens § 8 kan seksjonering skje allerede når rammetillatelse foreligger etter plan- og bygningsloven. Dette er en endring fra den gamle eierseksjonsloven av 1997, som krevde igangsettingstillatelse. For utbyggere betyr det at seksjonering kan på plass tidligere i prosessen – og for den som deler opp et eksisterende hus, gjelder det i praksis at boenhetene må være lovlig etablert først.

Slik søker du i Oslo

Søknaden sendes til Oslo kommune som egen sak etter eierseksjonsloven, atskilt fra eventuelle byggesaker. Hjemmelshaver til eiendommen er den som kan søke. Du kan søke selv – det kreves ikke fagkunnskap slik som i en byggesak.

1. Last ned søknadsskjema. Bruk skjemaet «Søknad om seksjonering» fra Oslo kommune. Regjeringen har utarbeidet en egen veiledning til utfylling av skjemaet (PDF).
2. Utform sameiets vedtekter. Vedtektene følger søknaden og regulerer sameiet etter at seksjoneringen er gjennomført.
3. Legg ved situasjonskart. Kartet skal vise eiendomsgrenser, veier, gatenavn og husnummer, gårds- og bruksnummer, omriss av alle bygninger, seksjonsnumre og fellesareal. Kartgrunnlag kan lastes ned fra Planinnsyn eller Norgeskart, eller bestilles fra kommunen.
4. Legg ved plantegninger. Alle etasjer skal tegnes – inkludert kjeller og loft – med grenser for bruksenhetene, forslag til seksjonsnumre og rommenes bruk.
5. Rekvirer oppmålingsforretning ved uteareal. Skal seksjonene ha utendørs tilleggsdeler (for eksempel hage, terrasse eller parkeringsplass), sender du med skjemaet «Rekvisisjon av oppmålingsforretning og matrikkelføring» og merker utearealet i situasjonskartet med TG + seksjonsnummer.
6. Send inn med egenerklæring. Egenerklæringen bekrefter at vilkårene i § 7 er oppfylt. Legg ved samtykke fra rådshaver og kontaktinformasjon til minst én eier.

Hvor lang tid tar en seksjonering?

Saksbehandlingsfristen er lovfestet: kommunen skal behandle søknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker, etter eierseksjonsloven § 14. Overskrider kommunen fristen, reduseres gebyret med 25 prosent per påbegynt uke – etter fire uker faller hele gebyret bort.

Etter vedtaket følger en klagefrist på 3 uker, før saken sendes Kartverket for tinglysing. Har seksjonene utendørs tilleggsdeler, kommer i tillegg oppmålingsforretningen, som i Oslo normalt er ferdigbehandlet innen 19 uker fra seksjoneringstillatelsen. Denne tiden regnes ikke inn i 12-ukersfristen.

Den statlige veilederen til eierseksjonsloven oppgir 16 uker som frist for oppmålingsforretning etter matrikkelforskriften § 18 – Oslo kommune altså med en strengere intern praksis enn lovens minimum. Totalt kan en seksjonering med uteareal dermed ta omtrent 31 uker fra komplett søknad til tinglysing.

Hva koster det å seksjonere?

Gebyrene består av tre deler: kommunens seksjoneringsgebyr for behandling av søknaden, gebyr etter matrikkelloven for oppmålingsforretning og matrikkelbrev, og tinglysingsgebyr. Kommunens gebyr kan ikke være høyere enn de faktiske kostnadene ved saksbehandlingen, etter lovens § 15.

Tinglysingsgebyret var kr 540 ved elektronisk innsending og kr 585 på papir per 1. januar 2023 – satser kan ha blitt justert siden, så sjekk gjeldende gebyr hos Kartverket. Blir søknaden avslått, tilbakebetales tinglysingsgebyret. Oslos gebyrsatser for seksjonering og oppmåling fremgår av kommunens gebyrforskrift. Kommunen har ikke oppgitt konkrete beløp for 2026, så sjekk gjeldende forskrift.

Hva skjer etter vedtaket?

Når kommunen gir tillatelse, registreres seksjonene i matrikkelen med egne seksjonsnumre. Etter at klagefristen på 3 uker er løpt ut, sendes dokumentene til Kartverket for tinglysing. Først når tinglysingen er gjennomført, er seksjonene formelt etablert. Deretter returnerer kommunen alle dokumentene til søker, sammen med matrikkelbrev og faktura.

Har du spørsmål underveis, har Oslo kommune tidligere hatt en egen vakttelefon for seksjonering (tirsdag og torsdag); sjekk åpningstider og nummer på kommunens nettsider før du ringer. Generelle spørsmål til etaten kan du også stille via oversikten over Plan- og bygningsetaten.

Hva med reseksjonering?

Reseksjonering er endring i en eiendom som allerede er seksjonert – for eksempel sammenslåing av to seksjoner eller omlegging av sameiebrøker. Dette behandles som en egen sak etter eierseksjonsloven, med tilsvarende søknadsvei hos Plan- og bygningsetaten. Er du misfornøyd med et vedtak, kan du klage – se frister og fremgangsmåte for klage på byggesak og vedtak.

Seksjonering i et Oslo i endring

Seksjonering er en brikke i byutviklingen som sjelden synes utenfra, men som avgjør hvordan nye områder faktisk blir eid. Når utbyggere reiser boligkvartaler i Hovinbyen eller langs Fjordbyen, er det eierseksjonsloven som gjør at hver enkelt leilighet kan selges som selveier – og for nybygg skjer seksjoneringen ofte allerede ved rammetillatelse, lenge før første kjøper flytter inn. Om du vurderer å kjøpe i et prosjekt under bygging, kan du lese mer om prosessen i guiden om å kjøpe nybygg i Oslo.