Småhusplanen i Oslo – hva du kan bygge på eneboligtomta

Hva er småhusplanen – og hvem berøres?

Småhusplanen er en fellesbetegnelse på de kommunale reguleringsbestemmelsene som styrer utbygging i Oslos småhusområder: eneboligstrøk der kommunen over tid har ønsket strammere kontroll med fortetning, tomtedeling og store hus. Planen omfatter ca. 28 000 eiendommer i bydelene Alna, Bjerke, Frogner, Gamle Oslo, Grorud, Grünerløkka, Nordre Aker, Nordstrand, Stovner, Søndre Nordstrand, Ullern, Vestre Aker og Østensjø – ifølge Oslo kommune (2026) rundt 40 000 boenheter.

Planen legger blant annet rammer for hvor stor del av tomta som kan bebygges, hvor høye husene kan være, hvor mye uteoppholdsareal som kreves, og om tomta kan deles. Reglene gjelder altså ikke bare nye hus, men også tilbygg, garasjer, terrasser og utleiedeler på eksisterende eiendommer. Har du spørsmål om søknadsplikt for slike tiltak generelt, har vi en egen guide om hva du kan bygge uten å søke.

Hva er status per oktober 2026?

Småhusplanen befinner seg i en uvanlig overgangssituasjon med tre nivåer som er verdt å skille fra hverandre:

• Gjeldende plan: Småhusplanen fra 2019, med veileder sist revidert mai 2019, er fortsatt den rettskraftige planen.
• Forkastet revisjon: Oslo bystyre vedtok 27. september 2023 en revidert småhusplan. NVE reiste innsigelse om naturfare (flom og kvikkleireskred), saken gikk til Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD), som 14. oktober 2025 nektet å godkjenne planen. Avgjørelsen er endelig.
• Nytt forslag: Kommunen la 22. juni 2026 ut et revidert forslag på høring, med frist 31. august 2026. Høringen er avsluttet, men planen er ikke vedtatt i bystyret per oktober 2026.

Departementets avgjørelse i 2025 bygde på enighet med NVE om at reell fare for skred og flom må avklares i planen – ikke først i den enkelte byggesaken. Det var denne uenigheten som lå bak mer enn tre år med byggestopp i småhusområdene, ifølge NRK.

Hvorfor ble planen forkastet – og hva skjer med naturfaren nå?

KDDs hovedinnvending var at planen fra 2023 ikke hadde utrednet fare for kvikkleireskred og flom godt nok. I det nye forslaget fra 2026 foreslår kommunen hensynssoner i omtrent halvparten av småhusområdet, der naturfare må utredes nærmere før ny utbygging tillates. Det er færre områder med utredningskrav enn i tidligere utkast, opplyser Oslo kommune (juni 2026).

Departementet foreslo i forbindelse med avslaget blant annet krav om detaljregulering ved ny bolig i kvikkleireområder og «friskmelding» av trygge områder. Kommunen har valgt en annen løsning med hensynssoner. Om KDD godkjenner den, er ikke avklart.

Kan du bygge noe nå, midt i byggeforbudet?

Ja – men bare innenfor bestemte rammer. Plan- og bygningsetaten innførte et midlertidig forbud mot tiltak (MFT) i småhusområdene 1. juni 2022, og byutviklingsutvalget vedtok 13. mai 2026 å forlenge forbudet ut 2026. Forbudet oppheves hvis planarbeidet ferdigstilles tidligere.

Samtidig åpnet utvalget for at byggesaker som tilsvarer det som blir tillatt i den kommende småhusplanen, kan behandles under forbudet. Kommunens eksempel er en enebolig inntil 22 % BYA i de fleste områder, med hensyn til vegetasjon og terrenginngrep. Enklere tiltak som garasjer og tilbygg kan etter departementets anbefaling behandles forholdsvis raskt.

Skal du søke, er prosessen den samme som ellers: rammetillatelse, eventuelt igangsetting og ferdigattest. Se guiden vår om byggesøknad i Oslo, og om hvordan BYA og BRA regnes ut.

Reglene i planforslaget fra 2026 – tallene du lurer på

Tallene nedenfor er hentet fra reguleringsbestemmelsene i planforslaget som var på høring sommeren 2026. De er foreslått, ikke vedtatt – men de er retningsgivende for hva som kan behandles i byggesak under byggeforbudet.

Noen presisjoner til høydereglene

Høydene måles fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, og gesims- og mønehøyder skal angis i meter med kotetall i søknaden. Avstanden mellom gesims og ferdig planert terreng skal ikke overstige 7,5 m på noe punkt, med unntak for kjellernedganger. Ved blanding av takformer gjelder bestemmelsene for det største volumets takform for hele bygningen.

Hva gjelder i dag – den gamle planen og veilederen

Frem til en ny plan er rettskraftig, er det bestemmelsene i småhusplanen fra 2019 som gjelder. Veilederen til planen (sist revidert mai 2019) har vært omstridt: Plan- og bygningsetaten har trukket veilederen fra nettsidene etter uttalelser fra Statsforvalteren i Oslo og Viken, særlig om tolkningen av bestemmelsen om terrenginngrep. Selve planbestemmelsene gjelder imidlertid fortsatt.

Noen forskjeller mellom gammel og ny ordning er verdt å kjenne til:

• Uteoppholdsareal: Veilederen fra 2019 stiller krav til uteoppholdsareal som ligger over nivået i planforslaget fra 2026. Planforslaget fra 2026 senker dette til 150 m² per hovedboenhet og 50 m² per sekundærleilighet.
• Tomtedeling: Etter veilederen er minste tomtestørrelse 600 m², men tomter under dette kan fradeles ved parallell behandling av delings- og byggesøknad, med vekt på plassering, topografi, atkomst og uteoppholdsareal. Atkomst må være tilknyttet eiendommen, og en tinglyst erklæring fra berørt grunneier er tilstrekkelig.

Den gamle veilederen stiller også krav til utformingen av uteoppholdsarealet: minst tre fjerdedeler skal ligge på terreng, arealer brattere enn 1:3 etter planering telles ikke med, og ved flere boenheter stilles det krav til samlede arealer av en viss minimumsstørrelse. Konkrete BYA- og høydetall i de gamle reguleringsbestemmelsene er ikke gjengitt i tilgjengelig kildemateriale – sjekk planen for din eiendom direkte.

Vil du finne planen som gjelder for akkurat tomta di, viser guiden om reguleringsplaner i Oslo hvordan du gjør det, og via saksinnsyn kan du følge både plansaker og naboenes byggesaker.

Hvordan historien har utspilt seg

1. 1. juni 2022 Plan- og bygningsetaten innfører midlertidig forbud mot tiltak i småhusområdene.
2. Høsten 2023 Oslo bystyre vedtar revidert småhusplan 27. september. Planen blir ikke rettskraftig på grunn av NVEs innsigelse om naturfare.
3. Desember 2023 Saken oversendes Kommunal- og distriktsdepartementet for endelig avgjørelse.
4. 14. oktober 2025 KDD godkjenner ikke planen – utredningen av flom- og kvikkleireskredfare er for mangelfull. Avgjørelsen er endelig.
5. 13. mai 2026 Byutviklingsutvalget forlenger byggeforbudet ut 2026, men åpner for behandling av saker som samsvarer med den kommende planen.
6. 22. juni – 31. august 2026 Revidert planforslag på høring, med hensynssoner for naturfare i omtrent halvparten av området.
7. Oktober 2026 Høringen er avsluttet. Ny plan er ikke vedtatt; byggeforbudet gjelder ut 2026 med mindre planarbeidet ferdigstilles tidligere.

Slik går du frem hvis du vil bygge i et småhusområde

1. Sjekk om eiendommen ligger i småhusplanens område. Plankartet for revisjonen viser både planområde og foreslåtte hensynssoner for naturfare.
2. Avklar om tiltaket kan behandles under byggeforbudet. Byutviklingsutvalgets vedtak av 13. mai 2026 legger til grunn at tiltak tilsvarende den kommende planen kan behandles – for eksempel enebolig inntil 22 % BYA i de fleste områder.
3. Send nabovarsel og søknad til Plan- og bygningsetaten. Se guiden vår om nabovarsel for krav og frister, og om rammetillatelse og byggesøknad for selve prosessen.
4. Følg opp med ferdigattest. Når tiltaket er ferdig, dokumenteres det med ferdigattest.

Blir søknaden avslått, kan du klage. Frister og fremgangsmåte står i guiden om klage på byggesak.

Hva som fortsatt er uavklart

Etter høringens slutt gjenstår flere ubesvarte spørsmål: Når det nye forslaget behandles i bystyret, er ikke fastsatt. Om KDD godkjenner kommunens løsning med hensynssoner i stedet for departementets anbefaling om detaljregulering og friskmelding, er uvisst. Og hva som skjer etter årsskiftet 2026/2027 hvis planen fortsatt ikke er vedtatt, er ikke avklart – forlengelsen av byggeforbudet gjelder «ut 2026».

Småhusplanen er ett av de klareste eksemplene på spenningen mellom fortettingsmål og naturtrygghet i Oslo, og saken berører langt flere husholdninger enn de store byutviklingsprosjektene vi ellers følger, som Hovinbyen eller Fjordbyen. Vi følger bystyrets behandling videre.