Startlån i Oslo – vilkår og slik søker du

Hva er startlån, egentlig?

Startlån er en statlig låneordning bygget på Husbankens rammer, men administrert av kommunene. Målgruppen er folk som har langvarige problemer med å få boliglån i privat bank – fordi inntekten er lav, fordi gjelden er høy, eller fordi de mangler egenkapital.

Bakgrunnen er at bankene er bundet av utlånsforskriften: de skal som hovedregel kreve 10 % egenkapital og stressteste betjeningsevnen mot en renteøkning på 3 prosentpoeng. Disse kravene gjelder ikke startlån. Omvendt gjelder: har du inntekt og egenkapital nok til å få lån i banken, skal du ikke ha startlån. Som hovedregel skal du vedlegge et avslag fra en ordinær bank i søknaden, ifølge Husbankens veileder.

Ordningen har vært viktig i Oslo i over 20 år. Mellom 2014 og 2022 fikk over 4 000 vanskeligstilte husholdninger i byen startlån, og i 2022 alene ble over 600 boliger finansiert gjennom ordningen. Gjennomsnittlig lånebeløp var samme år 3,2 millioner kroner, ifølge Oslo kommunes egne tall.

Hvem kan få startlån i Oslo?

Oslo kommune setter disse kravene til søker, ifølge kommunens sider om startlån:

• Du må være over 18 år
• Du må være varig økonomisk vanskeligstilt
• Du må ha fast inntekt eller være varig trygdet
• Du må kunne betjene renter og avdrag, og ha midler igjen til livsopphold
• Søker du som par, må begge stå ansvarlig for lånet

Boligen du kjøper må være nøktern og egnet – med hensyn til pris, størrelse og standard – og den må ligge i Oslo. Velferdsetaten legger SIFO-satene til grunn når den vurderer om du har nok igjen til livsopphold etter terminbeløpet.

Ved behovsprøvingen legges det vekt på om du forventes å ha langvarige finansieringsproblemer, og om du har benyttet eventuell sparing. Barnefamilier, personer med helseproblemer eller sosiale utfordringer, og beboere i kommunal bolig har tradisjonelt blitt prioritert, ifølge Oslo kommunes statistikk om ordningen.

Ny ordning: startlån til førstegangsetablerere

Ved siden av det ordinære startlånet finnes det fra 2025 en egen forsøksordning for førstegangsetablerere. Regjeringen har fordelt totalt 2,5 milliarder kroner til ordningen, og 74 kommuner deltok i 2026 – mot 19 i 2025. Husbankens låneramme er samtidig styrket til 32 milliarder kroner, ifølge Regjeringen.

Denne ordningen skiller seg fra det ordinære startlånet: den krever minst 5 % egenkapital, gjelder kun første bolig (med visse unntak), og lånet skal løpe i maksimalt 10 år hos kommunen før det refinansieres i privat bank. Terminbeløpet beregnes likevel som om lånet hadde 25–30 års løpetid, ifølge Husbanken (oppdatert 25. februar 2026).

Slik søker du i Oslo

1. Sjekk om du er i målgruppen. Du skal i utgangspunktet ha fått avslag fra en ordinær bank, og du må oppfylle kravene over. Har du spørsmål, kontakt boligkontoret i bydelen din – de behandler også søknaden.
2. Søk elektronisk via Husbankens nettside. Du trenger elektronisk ID (BankID, Buypass eller Commfides). Du kan søke hele året.
3. Legg ved dokumentasjon. Arbeidskontrakt eller vedtak om trygd, dokumentasjon på annen inntekt, all gjeld, oppsparte midler og formue, leieavtale med eventuell oppsigelse, og bekreftelse på annen finansiering eller egenkapital hvis du søker om kombinert finansiering.
4. Vent på vedtaket. Bydelens boligkontor behandler saken. Tar det mer enn én måned, får du beskjed skriftlig.
5. Gi bud via megler. Når saken er i orden, gir du bud gjennom megleren, som kontakter bydelen for godkjenning av finansiering og bolig.

Etter utbetaling forvalter Intrum AS lånet – de står for fakturering, innkreving og fastrenteavtaler på Min Side.

Hvor mye kan du låne – og til hvilken rente?

Kommunen kan låne ut hele kjøpesummen. Det stilles ikke krav om egenkapital eller kausjon i annen bolig. Gjennomsnittlig startlån i Oslo var 3,2 millioner kroner i 2022, og antall søknader har økt med 40 % siden 2017, ifølge Oslo kommune.

Renten i Oslo følger Husbankens satser med et påslag på 0,25 prosentpoeng. Påslaget gjelder alle lån gitt etter 1. januar 2006 og er hjemlet i forskriften om lån fra Husbanken. Du kan velge mellom flytende rente eller fastrente med 3, 5, 10 eller 20 års binding.

Husbankens rentesatser fastsettes indirekte av Finanstilsynet: Husbanken trekker 0,75 prosentpoeng fra basisrenten for effektiv rente, og 20-års fastrente beregnes som 10-års basisrente pluss 0,30 prosentpoeng. Konkrete satser per oktober 2026 er ikke offentliggjort – sjekk Husbankens renteoversikt for dagens tall.

Kan du kombinere startlån med banklån?

Ja, på to måter. Dersom banken avslår deg helt, kan startlånet utgjøre hele finansieringen. Dersom banken tilbyr et for lite lån, kan startlån gis som topplån på toppen av bankens grunnfinansiering – eller på toppen av et Husbanklån. Da må du dokumentere den andre finansieringen eller egenkapitalen i søknaden.

Kommunen skal etter forskriften vurdere om samfinansiering kan oppnås, slik at startlånet blir minst mulig. Dette er også grunnen til at du må legge frem all gjeld, formue og inntekt i søknaden.

Tilskudd til etablering – når inntekten er svært lav

Er du varig vanskeligstilt med svært lav inntekt, kan du vurderes for tilskudd til etablering. Det er formelt et rente- og avdragsfritt lån som nedskrives med 5 % årlig over 20 år, og som tilbakeføres til kommunen ved salg, arv eller gave. Tilskudd gis alltid som toppfinansiering og dekker som hovedregel maks 25 % av kjøpesummen, unntaksvis inntil 50 %, ifølge forskriften om tilskudd til etablering i egen bolig. Realiserbar formue utover 1 G skal benyttes først. Oslo kommunes tilskuddsramme var 94,9 millioner kroner i 2024.

Hva skjer hvis du ikke klarer terminene – eller vil flytte?

Etter den nye finansavtaleloven, som trådte i kraft 1. januar 2023, har kommunen veiledningsplikt overfor låntakere – og en avslagsplikt: får du ikke lånet, skal søknaden avslås. Kommunen kan ikke gi lån til noen som ikke kan betjene det over tid med midler igjen til livsopphold. Dette var en styrking av forbrukervernet i ordningen, ifølge Husbanken.

Faller inntekten din etter at lånet er gitt, kan Velferdsetaten gi betalingslettelser: avdragsutsettelse eller avdragsreduksjon, betalingsutsettelse eller betalingsavtale, og i særskilte tilfeller betalingsfritak. Vilkåret er som minimum at du betaler renter og terminomkostninger.

Å flytte er derimot vanskelig. Startlånet er et førstehjemslån som innfris ved salg – det overføres ikke til ny bolig. Ny finansiering krever at du kan dokumentere at boligen er blitt uegnet, for eksempel ved funksjonsnedsettelse. Oslo kommune peker selv på dette som «startlånordningens dobbelthet»: mange som allerede bor i en startlånbolig får avslag når de søker om å kjøpe en ny og mer egnet bolig.

Startlånet og boligmarkedet i Oslo

Startlånet er en av få veier inn i eiersboligmarkedet for husholdninger som bankene ikke vil låne til. I en by der prisene på nye boliger holder seg høye, og der mye av nybyggingen skjer i områder som Hovinbyen og Løren, er ordningen et supplement til kommunens andre boligtiltak – som kommunale boliger og tredje boligsektor.

Samtidig er ordningen politisk omstridt i praksis: behovsprøvingen treffer ikke alle like godt, og overgangen fra startlån til ordinært banklån ved flytting fungerer dårlig. Med regjeringens utvidelse til førstegangsetablerere i 74 kommuner i 2026, er det også et åpent spørsmål om Oslo vil koble seg på denne sporet – og dermed skille tydeligere mellom vanskeligstilte og vanlige førstegangskjøpere.

Er du ute etter å kjøpe nybygg med startlån, har du i tillegg egne rettigheter etter bustadoppføringslova – se vår guide om kjøp av nybygg i Oslo og om overtakelse av ny bolig.