Forskudd og garantier ved kjøp av nybygg – reglene i bustadoppføringslova

Mye av boligbyggingen i Oslo skjer som salg av nybygg direkte fra utbygger, enten det gjelder leiligheter i Økern-området, i Ensjø eller langs Fjordbyen. Da gjelder bustadoppføringslova, som gir kjøperen sterkere rettigheter enn ved kjøp av brukt bolig. Reglene om forskudd og garantier er kjernen i denne beskyttelsen – og det er her mange kjøpere taper penger hvis utbyggeren går konkurs underveis.

Vi har tidligere gått gjennom rettighetene dine etter bustadoppføringslova og prosessen fra salgsstart til innflytting. Denne guiden går i dybden på forskuddsbetaling og de to garantiene: når utbygger kan kreve penger, hvor mye, og hva du bør sjekke før du overfører en eneste krone.

Når kan utbygger kreve forskudd?

Hovedregelen står i bustadoppføringslova § 47 første ledd. En avtale om forskudd eller avdrag gjelder bare så langt tre vilkår er oppfylt:

• Verdien av utført arbeid på eiendommen, sammen med materialer tilført eiendommen, minst svarer til det som til enhver tid er betalt.
• Det ikke hviler salgspant eller andre heftelser på innbygde materialer som skal betales ved avdraget.
• Minst en tiendedel (10 %) av vederlaget ikke betales før overtakelsen.

I praksis betyr dette at du aldri skal betale for arbeid som ikke er gjort. Betaler du 2 millioner kroner i forskudd, skal det stå minst 2 millioner kroner verdt av byggevirksomhet på eiendommen – og uansett skal minst 10 prosent av total kjøpesum stå igjen til sluttoppgjøret etter overtakelsen.

Unntaket fra 2017: forskudd før § 12-garanti

Før 1. januar 2017 måtte utbygger stille § 12-garanti før noen forskudd kunne kreves. Etter lovendringen vedtatt 16. desember 2016 kan utbygger vente med garantistillelsen hvis kontrakten inneholder forbehold om:

• åpning av byggelån
• salg av et bestemt antall enheter i prosjektet
• igangsettingstillatelse

Utbygger kan da kreve forskudd fra kjøperne mens forbeholdene fortsatt står ved lag. Kjøperens sikkerhet ligger i at forskuddet likevel må sikres med § 47-garanti før det utbetales fra meglers klientkonto, og at kjøper får hevingsrett straks forbeholdene faller bort – men da må kjøper først sende skriftlig varsel med en frist på 10 virkedager.

Bransjemediet Eiendomsnyheter omtalte endringen da den trådte i kraft, og den er fortsatt noe mange kjøpere ikke er klar over. Kontrakten din kan altså gi utbygger en utsettelse med garantistillelsen – les forbeholdene nøye.

Hva er § 12-garantien?

§ 12 i bustadoppføringslova pålegger entreprenøren å stille garanti for oppfyllelsen av avtalen – straks etter avtaleinngåelsen, og i alle fall før byggearbeidene tar til. Garantien skal være en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak med rett til å tilby slike tjenester i Norge. Deponering i et finansforetak på tilsvarende vilkår regnes likt.

Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen. Etter lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2011 ble garantibeløpene økt og garantitiden utvidet, og det ble presisert at garantien også kan gjøres gjeldende av kjøperens rettsetterfølgere – den som kjøper boligen av deg videre, arver den samme beskyttelsen.

Det viktigste virkemidlet er likevel tilbakeholdsretten: til garantien er dokumentert, har kjøper rett til å holde tilbake alt vederlag. Du trenger ikke betale noe som helst før utbygger viser deg garantien – uavhengig av hva kontrakten sier om betalingsplaner.

Hva er § 47-garantien?

§ 47-garantien gjelder selve forskuddet og kommer i tillegg til § 12-garantien. Selv om vilkårene om utført arbeid og pantfrihet ikke er oppfylt, kan partene avtale forskuddsbetaling mot selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon med rett til å tilby slike tjenester i Norge.

Kravene til § 47-garantien er:

• Den skal minst tilsvare forskuddet – megler skal påse at garantibeløpet dekker det du betaler inn.
• Den skal gjelde til du har overtatt og fått grunnbokshjemmel.
• Ved kjøp med tomt kan forskudd bare kreves etter at eiendomsretten er overført til deg, eller dersom betalingen sikres med garanti.

Hvorfor klientkonto er tryggest

Etter Lovavdelingens tolkningsuttalelse av 5. juli 1999 utløser innbetaling til meglers klientkonto ikke krav om § 47-garanti – så lenge ingen del av kjøpesummen overføres til entreprenøren før overtakelse og sluttoppgjør. Pengene tilhører da kjøperen og er utilgjengelige for entreprenørens konkursbo.

Betaler du derimot direkte til utbyggerens konto, eller til en konto utbygger kontrollerer, står pengene dine i fare hvis selskapet går konkurs. Krev alltid at forskuddene går via meglers klientkonto.

Hva skjer ved konkurs?

Konkurs er scenarioet hele garantiregelverket er bygget for å håndtere. Regjeringens uttalelser om § 47 skiller mellom to situasjoner:

Konkurs hos meglerforetaket

Er midlene fortsatt på klientkontoen, har du separatistrett etter dekningsloven § 2-2 jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-3. Banken kan ikke motregne i klientkontoen (forskriften § 3-5). Pengene dine er altså dine, ikke boets.

Konkurs hos entreprenøren

Har entreprenøren mottatt rettsstridig betaling – altså forskudd uten lovlig sikkerhet – kan du kreve dividende av tilbakebetalingskravet i boet etter dekningsloven § 6-1. Er pengene faktisk holdt atskilt, gjelder separatistrett. Du kan i tillegg fremsette krav mot garantistilleren og, ved meglerens svikt, mot meglerforetaket og dets forsikringsselskap.

For kjøpere i pågående Oslo-prosjekter er budskapet enkelt: dokumenterte garantier og klientkonto er forskjellen mellom å få pengene tilbake og å stå bakerst i køen blant kreditorene.

Sjekklisten før du betaler forskudd

1. Krev å se § 12-garantien før du betaler noe. Du har rett til å holde tilbake hele vederlaget til garantien er dokumentert.
2. Sjekk garantisummen – minst 10 % av vederlaget ved byggekontrakt, 5 % ved kjøp med tomt. For krav etter overtakelse kan beløpet være lavere (5 %/3 %).
3. Sjekk garantitiden – garantien skal gjelde til fem år etter overtakelsen.
4. Sjekk garantistilleren – det skal være et finansforetak med rett til å tilby slike tjenester i Norge, og garantien skal være på selvskyldnerbasis.
5. Kontroller betalingsveien – forskuddet skal gå til meglers klientkonto, aldri direkte til utbygger.
6. Les forbeholdene i kontrakten – byggelån, salgstall eller igangsettingstillatelse kan utsette garantiplikten. Krev at garanti stilles straks forbeholdene faller bort, og send skriftlig varsel med 10 virkedagers frist hvis den uteblir.
7. Hold igjen minst 10 % av vederlaget til sluttoppgjøret etter overtakelsen – dette følger av loven og kan ikke avtales bort.
8. Dokumenter utført arbeid – be om dokumentasjon på byggeprogress som svarer til det du betaler inn.

Megler har en selvstendig plikt her: Ifølge Finanstilsynet skal megler påse at garanti stilles i rett tid, kontrollere at garantibeløp og varighet oppfyller loven, og kan ikke innkreve kjøpesum før garanti er stilt. Megler skal også informere deg om rettighetene dine hvis selger ikke stiller garanti.

Etter overtakelsen: garantien lever videre

Garantiene gjelder ikke bare frem til overtakelsen. § 12-garantien skal stå i fem år etter at du har fått nøklene, og dekker krav som følger av mangler ved boligen. Har du funnet feil, har du egne frister for å reklamere – se guiden om reklamasjon og ettårsbefaring, og om befaring og mangelliste ved overtakelsen.