Mangler ved ny bolig – reklamasjon, frister og ettårsbefaring

Hva regnes som en mangel ved ny bolig?

Etter bustadoppføringslova § 25 er boligen mangelfull hvis den ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller med lovens krav til utførelse. Det er også en mangel hvis boligen bryter offentligrettslige krav i lov eller forskrift – for eksempel kravene i TEK17, til elektriske anlegg og til ildsteder.

Etter § 26 er det i tillegg mangel hvis entreprenøren har unnlatt å gi vesentlige opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til. Det er også mangel hvis resultatet ikke svarer til opplysningene som ble gitt i markedsføring eller ved avtaleinngåelse – for eksempel i brosjyre eller visningsmodell.

Manglende dokumentasjon, som FDV-dokumentasjon eller samsvarserklæring, kan også utgjøre en mangel. Manglene vurderes ut fra boligens tilstand ved overtakelsestidspunktet, selv om de først viser seg senere (§ 28). Vi har skrevet mer om lovens virkemiddel i vår gjennomgang av bustadoppføringslova.

Hvor raskt må du reklamere?

Reklamasjonen skal gis «innen rimelig tid» etter at du oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget den (§ 30). «Rimelig tid» er ikke lovfestet i antall måneder, men i advokatpraksis brukes ca. to måneder som tommelfingerregel. Venter du for lenge, kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende.

To situasjoner har strengere krav:

• Mangler ved overtakelsen: Feil du oppdaget eller burde oppdaget under overtakelsesbefaringen, må reklameres «så snart råd er». Derfor er mangellisten ved overtakelsen så viktig.
• Mangler ved ettårsbefaringen: Det samme gjelder feil som viser seg under ettårsbefaringen (§ 30 tredje ledd).

Entreprenøren kan ikke påberope seg sen reklamasjon hvis mangelen skyldes grov uaktsomhet fra hans side, i strid med redelighet og god tro. Og hvis en retting mislykkes, mister du ikke rettighetene – men du må reagere innen rimelig tid etter at det er klart at rettingen ikke holdt.

Femårsgrensen – og hvorfor treårsfristen ofte er den som virkelig gjelder

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsen. En garanti fra entreprenøren kan gi deg lenger tid, men den kan aldri begrense lovens rettigheter.

Samtidig foreldes kravene dine etter tre år. Reklamasjon alene stopper ikke foreldelsesfristen – den avbrytes bare av søksmål til domstolen eller skriftlig klage til Boligtvistnemnda. Mekling i Forbrukertilsynet avbryter ikke foreldelsen. Oppdaget du en mangel først etter at treårsfristen er utløpt, har du en tilleggsfrist på ett år fra oppdagelsen.

Ettårsbefaringen – den viktigste anledningen til å klage

Både entreprenøren og du som kjøper kan kreve befaring når det har gått ett år siden overtakelsen. Mange feil ved nybygg – sprekker, avrenning, fukt, dårlig tilknytning av lister – viser seg først etter en vinter. Ettårsbefaringen er dermed en systematisk mulighet til å ta opp alt på én gang.

Slik bør du legge det til rette:

1. Bestill befaring i god tid – ett år etter overtakelse, skriftlig til entreprenøren.
2. Ta med en fagkyndig – en ekstern kontrollør eller takstmann ser mer enn de fleste kjøpere. En befaringstjeneste koster typisk 4 000–8 000 kroner.
3. Før protokoll – alle mangler, både de du har oppdaget i forkant og de som viser seg under befaringen, samles i protokollen.
4. Send samlet reklamasjon – protokollen fremmes som én samlet, skriftlig reklamasjon til entreprenøren.

Hvis utbyggeren aldri holder befaringen, gjelder reklamasjonsplikten likevel – du må da reklamere på eget initiativ innen rimelig tid. Nye mangler som oppdages etter ettårsbefaringen, må reklameres separat.

Hva kan du kreve når mangelen er fastslått?

Entreprenøren har i utgangspunktet rett til å rette mangelen selv, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Rettingen skal skje for entreprenørens regning, inkludert tilkomst- og konstateringsutgifter. Retter du mangelen på egen hånd uten avtale, risikerer du å miste kravet.

Hvis mangelen ikke rettes, kan du etter lovens §§ 31–35:

• Holde tilbake vederlag – så mye som er nødvendig for å sikre kravet, men ikke mer (ellers risikerer du forsinkelsesrenter)
• Kreve prisavslag – lik utbedringskostnaden, eller verdireduksjonen hvis kostnaden er urimelig høy
• Kreve heving ved vesentlige mangler
• Kreve skadebot for tap som mangelen påfører deg

Ved alvorlige mangler – for eksempel konstruksjonsfeil – eller manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, kan du i utgangspunktet nekte å overta boligen. Se også vår guide om forskudd og garantier ved kjøp av nybygg.

Slik klager du – steg for steg

1. Klag skriftlig til entreprenøren først. Beskriv manglene konkret, vis til avtalen og loven, og ta vare på kopier av alt. Forbrukerrådet har en ferdig klagebrevmal.
2. Dokumenter manglene. Bilder, video og gjerne en takstmannsrapport. Har du rett i tvisten, kan kostnaden ofte kreves dekket av entreprenøren.
3. Sett en frist for retting – rimelig i forhold til manglenes omfang.
4. Klag videre hvis dere ikke blir enige: til Boligtvistnemnda hvis entreprenøren er medlem av Boligprodusentenes Forening, til Forbrukertilsynet for mekling, eller til forliksrådet hvis entreprenøren ikke er tilsluttet bransjeordningen.
5. Pass på foreldelsen. Sørg for at kravet er meldt inn til Boligtvistnemnda eller domstol innen tre år fra overtakelse.

Boligtvistnemnda – gratis, men bare hvis utbyggeren er medlem

Boligtvistnemnda behandler tvister mellom forbrukere og medlemmer av Boligprodusentenes Forening. Nemnda dekker også fritidseiendommer, eierseksjoner og tilbygg, men ikke kjøp og salg av eldre boliger. Klagen er gratis, og saksbehandlingstiden ligger typisk på 6–12 måneder. Avgjørelsene er rådgivende, men de fleste utbyggere følger dem.

Er entreprenøren ikke medlem, er veien forliksrådet og eventuelt tingretten. Da kan det lønne seg å snakke med en advokat – særskilt hvis kravet er stort og foreldelsesfristen nærmer seg.

Hvorfor dette er ekstra viktig i Oslo akkurat nå

Med den omfattende boligbyggingen i byutviklingsområder som Hovinbyen, Økern og Løren, flytter flere tusen husholdninger inn i nybygg hvert år. De fleste prosjektene bygges av utbyggere som er medlem av Boligprodusentenes Forening, men ikke alle – sjekk medlemslisten før du kjøper, slik at du vet hvor du kan klage. Se oversikten over hvor det bygges ny bolig i Oslo nå og hvem utbyggerne bak de store prosjektene er.