Hvem bygger Oslo? Utbyggerne bak de store prosjektene

Utbygger eller entreprenør – hvem gjør hva?

Før du leser videre, er det én distinksjon som forklarer mye av markedet: utbyggeren (også kalt byggherre eller eiendomsutvikler) eier tomten og prosjektet, tar den økonomiske risikoen og selger boligene. Entreprenøren utfører selve byggejobben på kontrakt.

I Oslo ser vi et tydelig mønster i 2026: OBOS, Bane NOR Eiendom og HAV Eiendom er de dominerende utbyggerne, mens Veidekke har vunnet en stor andel av entreprenørkontraktene. Det betyr at samme byggmester står bak boliger med svært ulike utbyggere – fra OBOS i Groruddalen til Scandinavian Property Group på Stovner. En oversikt over byggaksjer på Oslo Børs gir også et økonomisk perspektiv på entreprenørene bak prosjektene.

Er du nysgjerrig på hva som bygges hvor, har vi en egen oversikt over nye boligprosjekter i Oslo og et prosjektkart over alle byggeprosjektene.

OBOS – byens største boligutvikler

OBOS er den aktøren med flest boliger under utvikling i Oslo. Det største enkeltprosjektet er Trykkeriet i Nydalen, der de tidligere Schibsted-trykkerihallene ombygges til 153 leiligheter – fra 2-roms på 34 kvadratmeter til 4-roms på 140 kvadratmeter – med Veidekke som entreprenør for over 600 millioner kroner eksklusive merverdiavgift. Rivearbeidene startet i juni 2026, og innflytting er planlagt til høsten 2028, ifølge Veidekke (4. juni 2026).

Totalplanen for Nydalen omfatter 700 boliger, en park på 15 mål og et aktivitetshus for barn og ungdom. Rundt 70 av leilighetene i hallene skal være seniorboliger, og OBOS tilbyr ordningene Bostart og Deleie. Første boligkvartal på 235 boliger utvikles med Vigsnæs + Kosberg ++ Arkitekter som arkitekter.

OBOS bygger også Oen på Ammerud: et sirkelrundt bygg med 133 leiligheter over 4–5 etasjer, med Veidekke som entreprenør for 490 millioner kroner. Bygget er et nullutslippsbygg med 1 400 solcellepaneler og energiklasse A. Byggestarten var april 2025, og overlevering er planlagt til våren 2027.

Selskapet trapper opp boligbyggingen med henvisning til regjeringens mål om 130 000 nye boliger innen 2030, samtidig som det ber om færre fordyrende krav til utbyggere. OBOS Eiendomsutvikling er dessuten partner i Bane NOR Eiendoms knutepunktprosjekt Økern S, sammen med KLP Eiendom og Skanska Eiendomsutvikling.

Bane NOR Eiendom – jernbanetomtene som blir by

Bane NOR Eiendom er en av landets største eiendomsutviklere, med over 100 prosjekter i gang, 35 interne eiendomsutviklere og over 40 prosjektselskaper med lokale partnere, ifølge selskapets prosjektrapport for 2026. Selskapet utvikler arealer nær tog- og T-banestasjoner – boliger, næringsbygg, hoteller og serveringslokaler.

I Oslo er de to største satsingene knutepunktutviklingen ved Oslo S og Filipstad. Ved Oslo S er rundt 40 000 kvadratmeter utviklingsareal knyttet til planene for Nye Oslo S, med realisering først etter vedtatt reguleringsplan. Planforslaget er per juli 2026 ikke vedtatt og vil fortsatt endres før eventuell politisk behandling i Oslo kommune.

Bane NOR er også forslagsstiller for utbyggingen øst for Oslo S, og deltok i utviklingen av Bryn og Brynseng som knutepunkt.

HAV Eiendom – Filipstad og Grønlikaia

HAV Eiendom (Oslo Havn Eiendom) skal bygge ut både Grønlikaia og Filipstad, og regnes som en av byens største tomteeiere. Ifølge Estate Nyheter (mars 2026) skal selskapet selge boliger for rundt 40 milliarder kroner, og de første kjøperne kan trolig flytte inn om 5–6 år.

Filipstad er det største enkeltprosjektet: Områdeplanen åpner for rundt 3 000 boliger, skoler, barnehager, en bypark og et sjøbad, med en havnepromenade som knytter området til Tjuvholmen, Aker brygge og Vika. HAV Eiendom har igangsatt detaljregulering for første utviklingsfelt, Hans Jægers Kvartal, sør for E18 – i fellesskap med Bane NOR Eiendom. Visjonen er en nullutslippsbydel. Vi skriver mer om dette i vår oversikt over Filipstad og Fjordbyen.

Veidekke – entreprenøren i de fleste store kontraktene

Veidekke er ikke utbygger, men har vunnet en dominerende andel av de største Oslo-kontraktene i 2026. I tillegg til OBOS-prosjektene nevnt over, bygger selskapet:

• Stovner Torg for Scandinavian Property Group: første byggetrinn med 137 leiligheter i to åtte-etasjers blokker, ca. 350 millioner kroner. Hele prosjektet omfatter 280 leiligheter i tre byggetrinn, til sammen ca. 670 millioner kroner. Byggestart mai 2026, overlevering første trinn første kvartal 2028. Prosjektet er det første store sirkulære nyboligprosjektet i FutureBuilt-programmet og bygges etter EU-taksonomien.
• Lenschows på Ensjø for Solon Eiendom og Kolberg Gruppen: 180 leiligheter for 660 millioner kroner, med 85 solgt per juni 2026. Ferdigstillelse er planlagt til høsten 2028. Prosjektet inngår i ombyggingen av Ensjø fra bilby til boligby.

Oslo kommune som byggherre – Oslobygg og Økern torg

Kommunen bygger ikke bare planer, men også bygg. Oslobygg KF er kommunens byggherre for skoler, sykehjem og idrettsbygg. Størst er Mortensrudprosjektet, anslått til rundt 6 milliarder kroner, med skole, seniorboliger, idrettsbygg og bibliotek. Arbeidet er stanset i påvente av vedtaket om Skolebehovsplanen 2026–2045, som foreslår å droppe den nye Mortensrud-skolen (anslagt ca. 1,2 milliarder kroner) til fordel for oppussing. Planen skal vedtas i desember 2026. Uten ny skole kreves omregulering før prosjektet kan gjenopptas. Vi skriver mer om dette i vår omfattende oversikt over Oslobygg.

Ved Økern torg er kommunen selv grunneier og byggherre: Reguleringsplanen legger til rette for rundt 900 nye boliger over fire felt, og boligdelen i øst selges til private utviklere. Felt 1 er solgt til Studentsamskipnaden SiO med vilkår om studentboliger på hele feltet. Oslobygg bygger ungdomsskole med 840 elevplasser, flerbrukshall og barnehage med 144 barn, mens Bymiljøetaten anlegger Økern torgpark på 40 mål med bekkeåpning. Prosjektet er en del av Hovinbyen, byens største byutviklingsområde.

Hva med Selvaag, AF Gruppen, Statsbygg og Sporveien?

Flere av de tradisjonelt store aktørene – Selvaag, AF Gruppen, Statsbygg og Sporveien Eiendom – er ikke dekket av oppdaterte primærkilder i vår research per oktober 2026. Det betyr ikke at de er mindre aktive: Statsbygg står fortsatt bak de store statlige prosjektene, blant annet Nye regjeringskvartalet, og Sporveien Eiendom utvikler egne tomter, blant annet knyttet til Majorstuen stasjon. Vi oppdaterer denne oversikten etter hvert som vi har verifiserte tall og prosjekter.

De største prosjektene samlet

Hvordan utviklingen i Oslo styres

Bak alle prosjektene står planverket. Byrådet la i 2026 fram en ny kommuneplan som åpner for 121 000 nye boliger og opptil 270 000 arbeidsplasser, men byrådet anslår selv at bare 63 000–90 000 boliger realiseres fram mot 2040. Planen peker ut 70 områder for bygninger inntil 42 meter og blokker inntil 22 meter rundt 14 stasjoner. Den er per oktober 2026 ikke vedtatt.

Utviklerne betaler selv for mye av infrastrukturen gjennom utbyggingsavtaler med kommunen. Vil du følge enkeltprosjekter i detalj, kan du slå opp bygge- og plansaker selv via saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten.