Tredje boligsektor i Oslo – hva det er, hva som ble gjort og hva som skjer nå

Hva betyr egentlig tredje boligsektor?

Begrepet brukes om boligtilbud som ligger mellom det ordinære boligmarkedet og de kommunale tilbudene. Oslo kommune definerte det selv i selskapsdokumentasjonen for Oslobolig AS: selskapet skal «bidra til utviklingen av en tredje boligsektor, altså boliger som ligger mellom det ordinære boligmarkedet og kommunale tilbud».

I praksis har begrepet blitt brukt i minst tre ulike betydninger: om en ikke-kommersiell leiesektor, om et mellomsegment mellom eie og leie, og som en politisk samlebetegnelse på boligtyper Oslo mangler. Kritikere, blant andre VårtOslo og Hausmania, har pekt på at mangelen på klar definisjon, lovverk og politikk gjorde at begrepet skapte forventninger som endte i skuffelse.

Utenfor Oslo brukes begrepet bredere om ikke-kommersielle boliger organisert av boligbyggelag, samvirker og selvbyggere – uten profitt som formål. Det er denne tradisjonen Tøyen Boligbyggelag (TBBL) bygger på i sine forslag, mens Oslos kommunale variant i hovedsak handlet om nye veier inn i eiermarkedet.

Slik ble satsingen politisk forankret

Det rødgrønne byrådet (Ap, MDG og SV) lanserte «Nye veier til egen bolig» i mai 2019, sammen med et kunnskapsgrunnlag for kommunal boligpolitikk. Satsingen omfattet tre hovedmodeller:

• Leie-til-eie: gradvis betaling av kjøp via husleien, for folk som kan betjene de månedlige utgiftene, men mangler egenkapital.
• Etableringsboliger: boliger solgt til 80 prosent av markedspris, med kommunal tilbakekjøpsrett. Ordningen er godkjent av ESA, og kjøperen kan opparbeide egenkapital ved prisoppgang.
• Lavere husleie mot egeninnsats.

I februar 2020 vedtok Oslo bystyre strategien, med et mål om minst 1000 nye boliger i tredje boligsektor innen utgangen av 2023 og et langsiktig mål om at minst 20 prosent av boligmassen i Oslo skal være rimelige boliger. I budsjettet for 2022 ble det bevilget 10,7 millioner kroner til pilotprosjekter.

Oslobolig AS – kommunens selskap for leie-til-eie

Våren 2022 etablerte daværende byrådsleder Raymond Johansen (Ap) selskapet Oslobolig AS, med Oslo kommune som eier av 25 prosent av aksjene, sammen med Bane NOR Eiendom, OBOS og NREP (nå Urban Partners). Selskapets hovedaktivitet er å kjøpe boliger fra utbyggere med kvantumsrapport og selge dem videre som leie-til-eie til førstegangskjøpere og enslige foreldre som mangler egenkapital. Ambisjonen var 1000 boliger i løpet av 5–7 år.

Per mai 2026 var 93 leie-til-eie-leiligheter solgt gjennom satsingen, ifølge arkitektur.no. Selskapets største prosjekt under utvikling er Landingen på Hovseter – 56 boliger i Landingsveien 14, med planlagt innflytting fra desember 2026.

Hva skjedde med pilotprosjektene?

Tre tomter ble utpekt som piloter i 2019: Hagegata 30 på Tøyen, Mor Go’hjertas vei på Bjølsen og Bergkrystallen på Lambertseter. Ingen av dem ble realisert som planlagt.

Også Hauskvartalet, som ble fremhevet som et mulig tredje boligsektor-prosjekt, endte som et ordinært boligbygg. Erfaringene fra pilotene er en hovedgrunn til at begrepet har fått et sårt rykte i plan- og boligfagmiljøene.

Hvorfor skroter byrådet satsingen?

21. mai 2026 kunngjorde det sittende byrådet at kommunen skal selge seg ut av Oslobolig AS og avvikle alle prosjekter for en tredje boligsektor. Byråd for kultur og næring Mehmet Kaan Inan (H) begrunner det med at det ikke er kommunens jobb å drive boligutvikling, at det private markedet gjør det best – og kaller ordningen «urettferdig og usosialt» og et «boliglotteri», fordi svært få fikk delta.

Kritikere, blant dem Tøyen Boligbyggelag, mener avviklingen viser at byrådet ikke forstår hvordan boligkrisen skader samfunnet. De peker på at leie-til-eie-modellen i Oslobolig uansett var «ett trinn inn i det ordinære markedet» – ikke en reell tredje sektor.

Fjordbyavtalen gjenoppliver ideen

Samtidig som byrådet avvikler tredje boligsektor, har SV og MDG inngått en avtale med byrådet om fjordbyutviklingen: 20 prosent av boligene på Grønlikaia, Filipstad og Hjortnes skal ligge utenfor det ordinære markedet – 5 prosent kommunale boliger, 5 prosent studentboliger og 10 prosent tredje boligsektor.

Det er per oktober 2026 uavklart hvordan dette skal håndheves i praksis, når byrådet samtidig avvikler selve satsingen. Rødt har påpekt at politiske intensjoner alene ikke er nok, med erfaringene fra Bjørvika som eksempel.

Hvordan kan det gjøres annerledes?

TBBL la i 2026 frem en rapport med en alternativ modell, inspirert av europeiske storbyer. Forslagene omfatter:

• Et forsøkskvartal på Grønlikaia, med Konows gate 30-tomtene som første byggeprosjekt.
• Kommunale langtidsfesteavtaler, for eksempel 100 år, slik at tomtekostnaden ikke belaster boligkjøperne.
• Selvbygging og solidarisk påslag i stedet for privat profitt.
• Finansiering via Husbanken.

Modellen forutsetter at kommunen bruker grunnen sin aktivt – noe som står i direkte motsetning til dagens byrådspolitikk. Om den får politisk gjennomslag avgjøres trolig først ved kommunevalget i 2027.

Kort historikk: fra lansering til avvikling

1. 2014 Blokka i Hagegata 30, tidligere kommunalboliger, står tom fra dette året.
2. mai 2019 Byrådet lanserer «Nye veier til egen bolig» – begrepet tredje boligsektor får gjennomslag.
3. høst 2019 Målet om tredje boligsektor forankres i byrådsplattformen mellom Ap, MDG og SV.
4. februar 2020 Bystyret vedtar strategien, med mål om 1000 boliger innen utgangen av 2023.
5. 2022 Oslobolig AS etableres med private partnere; kommunen eier 25 prosent.
6. 2025 Hovedpiloten Hagegata 30 selges etter ti år med tomt bygg.
7. 21. mai 2026 Byrådet beslutter å selge seg ut av Oslobolig og avvikle satsingen.
8. 2026 Fjordbyavtale med SV og MDG: 10 prosent tredje boligsektor-boliger på Grønlikaia, Filipstad og Hjortnes.
9. desember 2026 Planlagt innflytting i Osloboligs prosjekt Landingen på Hovseter (56 boliger).

Hvis du leter etter bolig i dag

Satsingen er formelt avviklet, og det finnes per oktober 2026 ingen aktiv søkekanal for tredje boligsektor-boliger i Oslo. De ordinære alternativene for folk med begrenset egenkapital er startlån, kommunal bolig og ordinært kjøp av nybygg. Boligbygg Oslo KF, kommunens utleier med rundt 11 600 boliger, forvalter de kommunale boligene uavhengig av tredje boligsektor-satsingen.