Filipstad – den neste bydelen ved fjorden

Hvor ligger Filipstad – og hvor stort er området?

Filipstad ligger i bydel Frogner, vest for Tjuvholmen og Aker Brygge, avgrenset av boligkvartalene i nord, fjorden i sør og vest. E18 skjærer gjennom området: nord for motorveien ligger jernbanearealer, sør for den ligger havnearealer med utenlandsfergeterminalen på Hjortnes, havneskur, lager og kaffefabrikk.

Planområdet er på 340 dekar på land og er seks ganger større enn Tjuvholmen, ifølge Aftenposten (september 2026). Det er dermed det største gjenstånde byutviklingsområdet i Fjordbyen – havnefronten som Oslo har bygget om siden fjordbyvedtaket i 2000.

Hva er vedtatt – og hva gjenstår?

Oslo bystyre vedtok 24. juni 2020 områdereguleringen for Filipstad som byutviklingsområde, sammen med detaljreguleringen for E18 under miljølokk med forlengelse av Ring 1. Samtidig ble tre prinsippavtaler undertegnet av Oslo kommune, Oslo Havn KF, Bane NOR og Statens vegvesen.

28. januar 2026 ga bystyret Oslo Havn KF fullmakt til å selge kommunens tomter til Hav Eiendom, som er 100 % eid av Oslo Havn KF. Kjøpet omfatter ca. 271 500 m² utbyggingspotensial vest for Tjuvholmen. Bindende kjøpekontrakt inngås straks, men gjennomføring og prissetting skjer først når hvert delområde er detaljregulert – prisen på kjøpet er derfor ikke fastsatt.

Detaljreguleringen av de første byggeområdene er under arbeid. Planinitiativ for detaljregulering ble varslet med oppstart 31. mars 2025, ifølge Hav Eiendom. Du kan følge sakene selv via saksinnsyn i Oslos planregister.

Slik blir nye Filipstad: boliger, skole og strandpark

Områdereguleringen gir rammer for maks 462 000 m² bruksareal, hvorav minst 180 350 m² er boligformål. Fordelingen er omtrent 40 % bolig og 40 % kontor/næring, med hotell, forretning, servering og kultur i tillegg.

Oslo kommune beskriver målet som et «forbilderområde for en menneske- og naturvennlig nullutslippsbydel» med kollektiv, syklister og fotgjengere prioritert. Parkeringen blir moderat, med mange sykkelplasser med ladepunkter og 87 påkrevde plasser for bevegelseshemmede.

E18 under lokk og Ring 1 som bygate

Det som fysisk åpner området mot fjorden, er at E18 legges under miljølokk mellom Operatunnelen og Hjortneskrysset. Ring 1 forlenges som bygate oppå lokket – uten økt kapasitet for privatbiler – med hovedsykkelvei, brede fortau, kollektivfelter og trerekker.

Kostnaden for lokket var beregnet til 2,8 milliarder kroner i 2019-kroner, finansiert 50/50 mellom grunneierne og Oslo kommune, med beregnet planleggings- og byggetid på 6–8 år, ifølge Hav Eiendoms informasjonsmøte i april 2025. Grunneierne betaler i tillegg et grunneierbidrag på 6 900 kroner per m² BRA (2019-tall) ved igangsettingstillatelse. Totale kostnader for hele prosjektet er ikke offentlig kvalitetssikret ennå.

Hva skjer med havna og fergene?

Fjordbyvedtaket fra 2000 samlet godshavna i Sydhavna, og det meste av godstrafikken er allerede flyttet dit. Hjortnes utenlandsfergeterminalen blir værende på Filipstad, men skal effektiviseres: mindre areal, men flere passasjerer og mer gods. Det utredes også en samlet terminalstruktur for utenriksfergene som omfatter Filipstad, Revierhavna og Kongshavn.

Planbeskrivelsen har egne havneterminalformål (H1 og H2) som er unntatt fra boligformålet – ferjedriften og boligbyen skal altså dele området, ikke erstatte hverandre.

Hvem bygger – og hvem betaler?

Hav Eiendom er utvikler og eier av den største andelen av arealet. Oslo kommune opprettet i 2023 en egen etat, Filipstad infrastruktur, som har vært virksom siden høsten 2024. Etaten skal planlegge og bygge de offentlige arealene – parker, torg og gater – og koordinere utbyggingen over og under bakken. Bane NOR og Statens vegvesen står for jernbane- og veiarealene.

Verdianalysen fra Capgemini (2022), som Oslo Havn viser til, konkluderer med at «bystyrets valgte modell utløser klart størst verdier» – et tydelig spor til at gjennomføringsmodellen var omdiskutert. Analysen anslår en verdiskaping på 16 milliarder kroner, målt som verdiutvikling fratrukket byggekostnad. Oslo Havn peker også på at utviklingen av Grønlikaia og Filipstad henger sammen: inntekter fra Grønlikaia er en forutsetning for fremdriften på Filipstad.

Se også oversikten over utbyggerne bak de store prosjektene i Oslo.

Status høsten 2026: konkurranse om byrommene

I uke 7 2026 kunngjorde Filipstad infrastruktur, sammen med Plan- og bygningsetaten, Kulturetaten og Bymiljøetaten, en begrenset plan- og designkonkurranse om de offentlige byrommene – tre allmenninger, torg, gater, parker og havnepromenade. Konkurransen skal engasjere et rådgiverteam, ikke fastlegge en endelig løsning. Vinneren skulle offentliggjøres i månedsskiftet august/september 2026; resultatet er ikke verifisert i tilgjengelige kilder per 3. oktober 2026.

Aftenposten viste 10. september 2026 «helt nye forslag» for området og minnet om at det er 25 år siden bystyret første gang vedtok at Filipstad skal bli bydel ved sjøen.

Byggeteknisk blir dette krevende: flere deler av området må fundamenteres med lange peler, og det er påvist forurensning i grunnen, ifølge Byggeindustrien (februar 2026).

Tidslinjen så langt

1. 2000 Fjordbystrategien vedtas: Filipstad skal byutvikles, godshavna samles i Sydhavna.
2. 2008 Fjordbyplanen vedtas av bystyret 27. februar.
3. 2012–2015 Offentlig ettersyn av planforslag; to alternative planforslag oversendes byrådet i 2013.
4. 24. juni 2020 Bystyret vedtar områdereguleringen og detaljreguleringen for E18-miljølokk og Ring 1, med tre prinsippavtaler.
5. 2023–2024 Filipstad infrastruktur opprettes og blir virksom høsten 2024.
6. 31. mars 2025 Oppstart av detaljregulering varsles av Hav Eiendom.
7. 28. januar 2026 Bystyret gir Hav Eiendom klarsignal til å kjøpe og utvikle Filipstad.
8. Februar 2026 Uke 7: plan- og designkonkurranse om byrommene kunngjøres på Doffin/TED.
9. August/september 2026 Vinner av arkitektkonkurransen varsles offentliggjort; Aftenposten viser nye forslag 10. september.

Når kan man flytte inn?

Første byggetrinn er Hans Jægers Kvartal og felt B4/B5 (Kaffetårnet), med ca. 170 000 m² BRA, rundt 1050 boliger og 4000 arbeidsplasser, ifølge Oslo Havn. A-lab og Asplan Viak er engasjert som hovedkonsulenter. Men ingen boliger er detaljregulert per oktober 2026, og igangsetting forutsetter at E18-lokket er under bygging.

Utbyggingen skjer fra øst mot vest: området nærmest Aker Brygge utvikles først, jernbaneområdet mot Munkedamsveien sist – «kanskje først om flere tiår», ifølge plan­dokumentene. Neste steg er detaljregulering av byggeområdene, forhandling om juridisk bindende gjennomførings- og finansieringsavtaler, og kvalitetssikring av kostnadsoverslagene.

Hva er kontroversielt?

Filipstad har vært omdiskutert i 25 år, med «utallige planer og forslag lansert og diskutert», som Aftenposten formulerte det i september 2026. I tillegg til den omdiskuterte gjennomføringsmodellen, er åpenbare stridspunkter finansieringen av E18-lokket (50/50 mellom grunneiere og kommune), grunneierbidraget på 6 900 kroner per m² BRA, og spørsmålet om boligene blir like dyre som på Tjuvholmen. Planene lover kvalitetskrav til bomiljø, utearealer, luft og lys, samt studentboliger og utleiedeler – men ingen prisnivå- eller sosialblandingsløfter. Konkret dokumentert kontroversdekning i primærkildene er begrenset.

Sammenlign gjerne med andre store områder i endring, som Hovinbyen i øst og Vippetangen lenger sør i havna.