Nye Oslo S – planene for ombyggingen av Oslo sentralstasjon

Hva er egentlig «Nye Oslo S»?

Oslo sentralstasjon er regulert etter en plan fra 1978, der hele området er avsatt til «jernbaneformål». Bane NOR Eiendom AS – et heleid datterselskap av Bane NOR SF – har lagt frem et planforslag som oppdaterer reguleringen til kombinerte formål: jernbane, publikumsarealer, handel og et høyhus.

Prosjektet har to spor. Det ene er stasjonen selv: Bane NOR peker på at personstrømmen ventes å doble seg til rundt 300 000 personer per dag mot 2040–2060, og at dagens publikumsarealer har flaskehalser som må fjernes. Personstrømanalyser er gjort for 2040 og 2060. Planforslaget setter krav om minst 7 500 kvm publikumsareal, og de sentrale delene av stasjonen får rundt 20 prosent større publikumsarealer.

Det andre sporet er eiendomsutvikling: arealer utenom stasjonsformål – høyhuset, Mellombygget og handel – skal finansieres kommersielt og bidra til å bære prosjektet økonomisk. Planforslaget omfatter også en forberedelse for fremtidig utvidet jernbanekapasitet med ny tunnel under Oslo.

Hva inneholder planforslaget konkret?

• Flytogterminalen rives og erstattes av høyhuset «Nordisk lys» med et stort innendørs stasjonstorg i de to nederste etasjene og en ny inngang sør.
• Høyhuset er tegnet av Reiulf Ramstad Arkitekter med CF Møller Architects, med kontor, hotell og restaurant, i to høydealternativer: 100 meter (42 200 kvm BRA) eller 82 meter (38 900 kvm BRA), rundt 36 etasjer.
• Nordre inngang flyttes til gatenivå med ny fasade.
• Stasjonsinngang øst: en ny gangbru parallelt med Nylandsbrua, med trapp og heis til alle plattformer, knyttet til Schweigaardsgate og Dronning Eufemias gate.
• Reguleringsendring for Oslo S, Christian Frederiks plass, Øvre trafikktorg og Trelastgatas forlengelse.

Høyhuset er plassert sør for aksen til Karl Johans gate for ikke å hindre sikten mot Ekebergåsen. Ifølge Bane NOR Eiendom faller skyggene i hovedsak over sporområdet. Høyhusdebatten er for øvrig ikke unik for Oslo S – den samme diskusjonen pågår rundt flere av høyhusprosjektene i Oslo.

Hvor langt kom saken i høringen?

Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn 4. mai 2025, med høringsfrist 15. juni 2025. Resultatet var omfattende motstand fra offentlige instanser: 17 innspill fra offentlige aktører, hvorav hele tre var innsigelser – fra Riksantikvaren, Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune. I tillegg kom 10 uttalelser fra foreninger og eiendomseiere og 14 fra privatpersoner.

Den mest omtalte konflikten er Akershus fylkeskommunes innsigelse. Fylkeskommunen krever at plass og fleksibilitet for en fremtidig bussterminal over buttsporene sikres, og mener høyhuset kan hindre denne. Bane NOR Eiendom avviser innsigelsen og mener den bygger på en misforståelse. Plan- og bygningsetaten har på sin side ikke anbefalt forslaget, og mente bussterminal-spørsmålet burde vært utredt i planforslaget.

I offentlig debatt er det også reist kritikk mot planene om høyhus på stasjonsområdet.

Hvem bestemmer – og hva skjer videre?

Planforslaget bearbeides nå på bakgrunn av høringens innspill. Deretter skal saken til politisk behandling i Oslo kommune, med endelig vedtak i Oslo bystyre. Men innsigelsene skaper et formelt problem: hvis de ikke løses gjennom mekling, kan saken ende hos Kommunal- og distriktsdepartementet i stedet. Tidspunktet for politisk vedtak er ikke fastsatt.

Parallelt har Oslo kommune og en rekke statlige og fylkeskommunale aktører – Statens vegvesen, Jernbanedirektoratet, Bane NOR, Akershus fylkeskommune og Ruter – inngått avtale om plansamarbeid for hele Oslo S-området, inkludert Vaterland og deler av Grønland. Samarbeidet skal gi en felles visjon for knutepunktet, i tråd med byvekstavtalen og nullvekstmålet. Det er også en erkjennelse av at stasjonen ikke kan utvikles isolert fra områdene rundt, som Vaterland.

Tidsplan: hva er realistisk?

Her må man skille mellom gamle mål og dagens realitet. Bane NOR Eiendoms prosjektside har tidligere oppgitt byggestart 2025 og ferdigstillelse 2029. Det målet er foreldet – reguleringsplanen er fortsatt ikke vedtatt, og ingen oppdatert byggestart er offentliggjort per oktober 2026.

Det som derimot er konkret, er byggefasene som er planlagt når arbeidet først kommer i gang:

1. Første fase omfatter opprustning av den nordre delen av stasjonen.
2. Andre fase omfatter den sentrale delen.
3. Tredje fase er riving av Flytogterminalen og bygging av høyhuset og ny inngang sør.

Finansieringen av den statlige stasjonsdelen er heller ikke besluttet – den skal avklares gjennom Nasjonal transportplan, og først etter at reguleringsplanen er vedtatt.

Plattformene bygges om uansett

Separat fra reguleringsplanen har Bane NOR 22. juni 2026 utlyst kontrakt for universell utforming av plattformene på Oslo S. Minst fire av ti plattformer bygges om – de som til sammen håndterer 70 prosent av reisene. Planlagt byggestart er 2028, med entreprenør på plass tidlig i 2027. Arbeidet gjøres som totalentreprise mens stasjonen er i drift, og sporstengninger vil påvirke kapasiteten. Kontrakten inneholder opsjoner på ytterligere seks plattformer, samt spor, kontaktledning, signalanlegg og en ny plattform ved spor 18–19 med ny sporsløyfe til spor 18.

Arbeidet henger sammen med kapasitetsløftene østover, der Follobanen allerede har doblet kapasiteten inn til Oslo, og Bane NOR bygger ut området ved Brynsbakken øst for stasjonen.

1. 1978 Gjeldende reguleringsplan for stasjonsområdet vedtas – hele området regulert til jernbaneformål.
2. Desember 2024 Planforslaget for Nye Oslo S ferdigstilles, med to høydealternativer for høyhuset.
3. 4. mai – 15. juni 2025 Offentlig ettersyn og høring. 17 offentlige innspill, hvorav tre innsigelser.
4. 2025–2026 Bearbeiding av planforslaget. 22. juni 2026 utlyses kontrakt for universell utforming av plattformene.
5. 2027 Entreprenør på plass for plattformombyggingen (planlagt).
6. 2028 Planlagt byggestart for plattformarbeidene. Vedtak i Oslo bystyre eller departementet: tidspunkt ikke fastsatt.

Hvor mye koster det – og hvem betaler?

Bane NOR Eiendom anslår investeringer på 5–6 milliarder kroner for hele Nye Oslo S. De kommersielle arealene – høyhuset, Mellombygget og handel – skal finansieres markedsmessig og bidra til å bære de samlede kostnadene. Den statlige stasjonsdelen må avklares gjennom Nasjonal transportplan etter at planen er vedtatt.

Merk at anslaget er fra Bane NOR Eiendom selv, og at det er gitt før reguleringsplanen er vedtatt. Historisk har store jernbane- og stasjonsprosjekter i Oslo en tendens til å bli dyrere og ta lengre tid enn først kommunisert – sammenlign gjerne med erfaringene fra Fornebubanen og andre store samferdselsprosjekter.