Høyhus i Oslo: de høyeste byggene, planene og reglene

Hvilke er de høyeste bygningene i Oslo?

Oslo er en lav by sammenlignet med de fleste hovedsteder, men har likevel en håndfull bygninger over 60 meter. Ifølge Oslos høyhusstrategi, vedtatt av bystyret 27. september 2023, har byen rundt 100 bygninger over 42 meter – grensen kommunen selv bruker for hva som regnes som høyhus. En oversikt over Norges høyeste bygninger setter Oslos høyhus i et nasjonalt perspektiv.

Postgirobygget – «posthuset» ved Oslo S – er altså fortsatt intakt, men den gamle postterminalen på den andre siden av gaten rives til fordel for Oslo Horisont. Uranienborg kirkes spir rager 72 meter, men regnes ikke som bygning i denne sammenhengen.

Hva skjer rundt Oslo S?

Den største endringen i Oslos skyline skjer rundt Oslo S og Vaterland. Over Spektrum – et drøyt 108 meter høyt kontorbygg på tomten til gamle Oslo Spektrum – er under bygging, med ferdig ytre bygg ventet våren 2027. PwC skal flytte inn i 2029.

Oslo Horisont er det største enkeltprosjektet: KLP Eiendom bygger to tårn på den gamle postterminalen – et kontorbygg på 120 meter og et hotellbygg på 72 meter. Byrådet ga grønt lys etter at Plan- og bygningsetaten hadde anbefalt 110 meter, og bystyret vedtok prosjektet 28. mai 2026. Byggestart er planlagt i 2027, ferdigstillelse i 2031.

Flere aktører jobber samtidig med egne tårn i samme område, ifølge Byggindustrien (juli 2026): Bane Nor Eiendom har planer om et tårn på 125 meter ved jernbanesporene, KLP har presentert høyhusplaner for Galleri Oslo-tomten, og Entra har tegnet et bygg på 102 meter ved Vaterlandsparken. Sparebank 1 har lagt fram planer om et tårn på 114 meter ved Gunerius. Høyder og status for disse prosjektene er fortsatt ikke endelig avklart.

Hvor høyt kan man bygge i Oslo?

Reglene følger kommuneplanen og høyhusstrategien som bystyret vedtok 27. september 2023 (bystyresak 77/2023). Strategien peker ut hvor høyhus kan vurderes, og setter rammene:

• Oslo S: høyhus på 42–125 meter kan vurderes. Grensen ble hevet fra 117 meter i den gamle strategien fra 2005.
• 42–70 meter: kan vurderes i Storo, Økern, Helsfyr, Ensjø, Lysaker, Skøyen, Majorstuen, Nydalen, Forskningsparken, Bryn og Sentrumsringen.
• Én markør per område: som hovedregel skal bare ett bygg per område få maksimal høyde, og øvrige bygg skal avtrappes. Maksimal høyde krever «særlig høye kvaliteter og en egnet lokasjon».

Den nye kommuneplanen som behandles høsten 2026 viderefører og utvider dette: rundt 70 områder åpnes for bygninger på 42 meter eller mer, ni steder i tillegg til Sentrumsringen åpnes for 70 meter, og Oslo S holder maksimalt 125 meter. I tillegg foreslås blokker inntil 22 meter rundt 14 stasjoner på bane- og trikkenettet, ifølge NRK (2026).

Mange av høyhusområdene ligger i bydeler som allerede er i stor endring – blant annet Økern, Ensjø, Bryn og Skøyen.

Hvorfor protesterer Riksantikvaren?

Riksantikvaren reiste 26. august 2026 innsigelse mot kommuneplanforslaget, på ni punkter. Det gjelder blant annet 125-metersgrensen rundt Oslo S – der myndigheten mener østkanten av bybildet ikke tåler slike høyder – samt planer om 70 meter i Nydalen nær Akerselva-industrimiljøet, i Sentrumsringen og på Skøyen.

Innsigelsen retter seg altså ikke mot høyhus som prinsipp. Riksantikvaren har akseptert flere av de konkrete prosjektene ved Oslo S, deriblant Over Spektrum og 120-metertårnet på postterminaltomten. Protesten gjelder omfanget: at kommuneplanen åpner for høyhus i et mye større område enn dagens strategi.

Hvordan søke om å bygge høyhus?

Høyhus behandles etter plan- og bygningsloven som andre prosjekter, men kommunen stiller egne krav til grunnlaget. Prosessen går i hovedsak slik:

1. Planforhåndskonferanse. Kommunen anbefaler at forslagsstiller ber om forhåndskonferanse i Plan- og bygningsetaten før et planinitiativ med høyhus settes i gang.
2. Innledende undersøkelser. Forslagsstilleren må kartlegge konsekvenser for bystruktur, kulturminner, siktlinjer og lokalklima, og lage en sammenlignende studie av høyhus mot lavere bebyggelse.
3. Planforslag og medvirkning. Forslaget sendes på offentlig ettersyn, og naboer og andre kan komme med innspill – se vår guide om hvordan du kan påvirke byutviklingen.
4. Bystyrevedtak. Store høyhus krever som regel reguleringsplan vedtatt av bystyret eller bydelsutvalg, før byggesøknad og rammetillatelse kan gis.

Strategien legger også vekt på utforming: tårnets grunnflate bør begrenses for å gi en slank form og redusere konsekvenser for lokalklima og naboområder, og skyggevirkning på torg og parker i bruksperioder bør unngås. Alle høyhusforslag skal dessuten vurdere om boliger bør inngå i bygget.

Tidslinjen for Oslos nye skyline

1. 27. september 2023 Oslo bystyre vedtar Strategi for høyhus i Oslo – 125 meter maks ved Oslo S, 70 meter i elleve knutepunkter.
2. 28. mai 2026 Bystyret sier ja til Oslo Horisont: 120 meter på postterminaltomten, Norges høyeste hus.
3. 26. august 2026 Riksantikvaren reiser innsigelse mot kommuneplanforslaget på ni punkter.
4. Høst 2026 Ny kommuneplan behandles – rundt 70 områder foreslås åpnet for 42 meter eller mer.
5. Våren 2027 Over Spektrum (drøyt 108 m) ferdig ytre bygg; byggestart for Oslo Horisont.
6. 2029 PwC flytter inn i Over Spektrum.
7. 2031 Oslo Horisont ferdig – Norges høyeste hus på 120 meter.

Debatten om høyhus i Oslo

Høyhus har vært omstridt i Oslo siden Plaza og Postgirobygget sto ferdig på 1980-tallet, og Barcode-byggene i Bjørvika fikk samme behandling. Argumentene er stort sett de samme som i dag: tetthet og byutvikling mot byrom, siktlinjer og kulturminner.

Politisk har flertallet i bystyret gått for mer høyhus, med byrådet som pådriver. Riksantikvarens innsigelse høsten 2026 er det tydeligste motstanden fra offentlig hold på flere år, og utfallet av kommuneplanbehandlingen vil avgjøre hvor mye av utvidelsen som overlever. Byggesaksprosessen rundt de enkelte prosjektene viser dessuten at planvedtak ikke er noen garanti for at tårnene faktisk reiser seg.